TL;DR: Für die meisten Beschlüsse genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Anders ist es bei der Kostenverteilung für bauliche Veränderungen, bei rein virtuellen Versammlungen und beim Beschluss ohne Versammlung. Wie Stimmen gezählt werden, regelt im Zweifel eure Teilungserklärung.
"Wir haben doch die Mehrheit!" – reicht das?
Eure WEG hat 5 Einheiten. Drei Eigentümer wollen die Hofeinfahrt für 12.000 EUR neu pflastern. Zwei sind dagegen. In der Versammlung stimmen alle ab, das Ergebnis lautet 3 zu 2. Ist der Beschluss damit durch?
Meistens ja. Aber nicht immer. Wer gezählt wird, wer mitstimmen darf und wie viele Stimmen ein Eigentümer hat, entscheidet über das Ergebnis. Dazu kommt die Frage, welche Mehrheit für diesen Gegenstand überhaupt gilt. Streit entsteht fast immer an einer dieser Stellen.
Das Gesetz hat die Regeln 2020 mit der WEG-Reform vereinfacht. Trotzdem werden Beschlüsse angefochten, weil die falsche Mehrheit zugrunde lag. Mit den folgenden Grundregeln seid ihr auf der sicheren Seite.
Die Mehrheitsarten im Überblick
| Situation | Erforderliche Mehrheit | Grundlage |
|---|---|---|
| Normaler Beschluss (Auftrag, Hausordnung, Wirtschaftsplan) | Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen | § 25 Abs. 1 WEG |
| Bauliche Veränderung beschließen | Grundsätzlich einfache Mehrheit | § 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG |
| Alle Eigentümer tragen die Kosten einer baulichen Veränderung | Mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile | § 21 Abs. 2 WEG |
| Versammlung bis zu 3 Jahre rein virtuell | 3/4 der abgegebenen Stimmen | § 23 Abs. 1a WEG |
| Beschluss ohne Versammlung | Zustimmung aller Eigentümer in Textform | § 23 Abs. 3 WEG |
"Abgegebene Stimmen" heißt: Wer nicht abstimmt oder sich enthält, zählt nicht mit. Bei 5 Stimmen, von denen 3 Ja und 1 Nein lauten, ist der Antrag angenommen. Die eine Enthaltung bleibt außen vor.
Wie Stimmen gezählt werden
Nach § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Eigentümer eine Stimme (Kopfprinzip). Gehört eine Wohnung mehreren Personen gemeinsam, etwa einem Ehepaar, können sie ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Das Paar hat also zusammen eine Stimme, keine zwei.
Viele Teilungserklärungen sehen etwas anderes vor. Dann zählt das Wertprinzip, also die Miteigentumsanteile (MEA). Wer 400 von 1.000 Anteilen hält, hat mehr Gewicht als jemand mit 150. Ein Blick in eure Teilungserklärung klärt, was bei euch gilt. Das Gesetz gibt nur den Normalfall vor.
Ein Beispiel: In einer WEG mit 4 Einheiten halten die Eigentümer A, B, C und D 400, 300, 200 und 100 Anteile. Zuerst stimmen A und D mit Ja, B und C mit Nein.
- Kopfprinzip: 2 zu 2, der Antrag ist abgelehnt.
- Wertprinzip: 500 zu 500 Anteile, ebenfalls abgelehnt.
Stimmen stattdessen A und B mit Ja, C und D mit Nein, steht es nach Köpfen wieder 2 zu 2 (abgelehnt). Nach Anteilen gewinnt der Antrag mit 700 zu 300. Die Zählweise kann also das Ergebnis drehen. Klärt sie vor der Abstimmung.
Bauliche Veränderungen: Wo es kompliziert wird
Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen. Beispiele sind ein Aufzug, eine Photovoltaikanlage oder eine neue Terrasse. Nach § 20 Abs. 1 WEG können die Eigentümer sie beschließen oder einem einzelnen Eigentümer gestatten. Dafür genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit.
Die zweite Frage ist, wer zahlt. Hier greift § 21 WEG:
- Gestattet ein Beschluss die Maßnahme nur einem Eigentümer, trägt dieser die Kosten allein. Ihm gehören auch allein die Nutzungen.
- Beschließt die Gemeinschaft die Maßnahme mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, zahlen alle nach ihren Anteilen. Ausnahmen gibt es bei unverhältnismäßigen Kosten, außer die Maßnahme amortisiert sich in angemessener Zeit.
- Wird sie nur mit einfacher Mehrheit beschlossen, zahlen grundsätzlich nur die Eigentümer, die dafür gestimmt haben.
Außerdem gibt es Grenzen. Eine Maßnahme, die die Anlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt, darf nach § 20 Abs. 4 WEG gar nicht beschlossen werden. Dann hilft auch keine Mehrheit.
Für bestimmte Maßnahmen kann jeder Eigentümer sogar angemessene Veränderungen verlangen, nämlich für barrierefreie Nutzung, E-Ladestationen, Einbruchschutz, schnelles Internet und Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2 WEG). Über das Wie entscheidet die Gemeinschaft.
Wer darf nicht mitstimmen?
Nach § 25 Abs. 4 WEG ruht das Stimmrecht in bestimmten Fällen. Das gilt etwa, wenn es um ein Verwaltungsgeschäft mit dem Eigentümer selbst geht, oder um einen Rechtsstreit gegen ihn. Wer hier trotzdem mitzählt, riskiert einen fehlerhaften Beschluss.
Auch Vollmachten sind ein Klassiker. Wer jemanden vertreten lässt, braucht dafür nach § 25 Abs. 3 WEG die Textform (E-Mail, Brief, Messenger mit Namen). Ein mündliches "Stimm du für mich" reicht nicht. Legt die Vollmachten dem Protokoll bei.
Beschlussfähigkeit: Wie viele müssen anwesend sein?
Früher brauchte eine Versammlung ein Quorum. In § 25 WEG steht heute keine Mindestbeteiligung mehr, es zählen die abgegebenen Stimmen. Prüft trotzdem eure Teilungserklärung, denn dort können abweichende Regeln stehen. Wichtig ist außerdem § 23 Abs. 2 WEG: Der Gegenstand des Beschlusses muss in der Einladung genannt sein. Wie ihr die erste Einladung sauber hinbekommt, steht in Erste Eigentümerversammlung.
Typische Fehler
- Falsche Mehrheit angenommen. "3 von 5 reichen" stimmt beim Auftrag, aber nicht bei der Kostenverteilung nach § 21 Abs. 2 WEG.
- Enthaltungen mitgezählt. Sie zählen nicht als Nein. Das Ergebnis muss im Protokoll aber klar stehen.
- Stimmgewicht nicht geprüft. Wer nach Köpfen zählt, obwohl die Teilungserklärung Anteile vorsieht, zählt falsch.
- Ergebnis nicht festgehalten. Haltet Antrag, Abstimmungsergebnis und Zählweise schriftlich fest. Tipps dazu: Protokolle richtig schreiben.
Für Beschlüsse ohne Versammlung gelten eigene Regeln, die Umlaufbeschluss erklärt.
Hinweis: Das ist keine Rechtsberatung. Den Gesetzestext findet ihr auf gesetze-im-internet.de. Bei Streit oder hohen Summen fragt einen WEG-Anwalt.
Fazit
Für den Alltag gilt: einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Achtet auf die Sonderfälle bei Kosten für bauliche Veränderungen, auf die Zählweise nach Köpfen oder Anteilen und auf Stimmverbote. Schreibt vor jeder Abstimmung auf, welche Mehrheit ihr braucht.
WEGly kostenlos testen: Mit Online-Abstimmungen zählt ihr Stimmen nach Miteigentumsanteilen, seht die Mehrheit sofort, und das Ergebnis landet im Beschlussbuch. Jetzt ausprobieren →
André Köbel
Gründer & Geschäftsführer
Entwickler und WEG-Eigentümer mit 3 Einheiten. Hat WEGly aus eigener Frustration mit der Verwaltung entwickelt.
