TL;DR: Ein Angebot ist nur dann günstiger, wenn es dasselbe leistet. Gebt allen Firmen dieselbe Leistungsbeschreibung, holt bei größeren Maßnahmen mehrere Angebote ein und legt sie in einer Tabelle nebeneinander. Dann stimmt ihr über ein konkretes Angebot ab, nicht über ein Bauchgefühl.
Warum der günstigste Preis oft nicht der günstigste ist
Euer Flachdach über dem Treppenhaus ist undicht. Drei Firmen haben sich das angesehen. Angebot A liegt bei 6.800 EUR, Angebot B bei 7.900 EUR, Angebot C bei 8.400 EUR. In der Eigentümerrunde heißt es schnell: "A ist 1.100 EUR billiger, nehmen wir das."
Dann ein Blick ins Kleingedruckte. A rechnet nur die Abdichtung der Schadstelle ab. B und C erneuern die gesamte Dachfläche, inklusive Entsorgung des alten Belags und Anschlüssen an die Attika (die Dachkante). A nennt keinen Termin und gibt 2 Jahre Gewährleistung, B und C geben 5. Wer A nimmt, hat im nächsten Jahr womöglich den nächsten Schaden und den nächsten Beschluss.
Das Problem ist selten der Preis, sondern fehlende Vergleichbarkeit. Wenn jede Firma etwas anderes anbietet, vergleicht ihr Äpfel mit Birnen. Das Ergebnis sind Nachträge, Streit in der Gemeinschaft und im schlechtesten Fall ein Beschluss, den jemand anfechtet, weil die Entscheidungsgrundlage dünn war.
Wie viele Angebote braucht ihr?
Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht. In § 19 WEG steht, dass die Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung beschließen, dazu gehört nach Absatz 2 Nr. 2 die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Von "3 Angeboten" ist dort keine Rede. Die Regel "immer 3 Angebote" ist Praxis und Faustformel, kein Gesetzestext.
Sinnvoll ist, den Aufwand an die Summe und das Risiko zu koppeln:
| Maßnahme | Richtwert | Begründung |
|---|---|---|
| Kleinreparatur, Notfall (bis ca. 500 EUR) | 1 Angebot oder Festpreis | Der Vergleich kostet mehr als er spart. |
| Wartung, Reparatur (ca. 500 bis 5.000 EUR) | 2 Angebote | Ein Vergleichswert genügt, um Ausreißer zu erkennen. |
| Größere Maßnahme (ab ca. 5.000 EUR) | 3 Angebote | Streuung und Leistungsunterschiede werden sichtbar. |
| Sanierung, Sonderumlage | 3 Angebote, ggf. Fachplaner | Hier lohnt sich eine unabhängige Einschätzung. |
Die Beträge sind Orientierung, keine Vorschrift. Wichtig ist, dass ihr eure Vorgehensweise begründen könnt. Wer bei einem Wasserschaden sofort handelt, braucht keine Ausschreibung. Wer 25.000 EUR für eine Fassade ausgibt, sollte zeigen können, dass er verglichen hat. Das ist keine Rechtsberatung. Bei großen Summen fragt vorab einen WEG-Anwalt oder Fachplaner.
Schritt für Schritt zu vergleichbaren Angeboten
- Leistung einmal beschreiben. Schreibt auf einer Seite auf, was gemacht werden soll: Ort, Umfang, Material, Zustand heute. Beim Dach: Fläche in Quadratmetern, Aufbau, Anschlüsse, Entsorgung. Diese Beschreibung bekommen alle Firmen identisch.
- Ortstermin anbieten. Lasst jede Firma vor Ort schauen. Wer das Dach nie gesehen hat, kann nur schätzen. Notiert, wer wann da war und welche Fragen offen blieben.
- Gleiche Rückfrist setzen. 2 bis 3 Wochen sind üblich. Nennt ein konkretes Datum, damit kein Angebot einen Wissensvorsprung hat.
- Angebote zentral sammeln. Legt alle Angebote an einem Ort ab, nicht in 5 privaten Postfächern. Dann sehen alle dieselben Unterlagen.
- Auffällige Posten klären. Pauschalen, "nach Aufwand" und fehlende Positionen sind Rückfragen wert. Schickt die Fragen allen Firmen, nicht nur einer.
Die Vergleichstabelle: fünf Kriterien
Eine einfache Tabelle macht Unterschiede sichtbar. Diese Spalten bewähren sich in kleinen WEGs:
| Kriterium | Firma A | Firma B | Firma C |
|---|---|---|---|
| Preis brutto, Festpreis oder nach Aufwand | 6.800 EUR, Festpreis | 7.900 EUR, Festpreis | 8.400 EUR, Aufwand, Deckel 9.000 EUR |
| Leistungsumfang (Fläche, Material, Entsorgung, Anschlüsse) | nur Schadstelle | gesamte Fläche, Entsorgung inklusive | gesamte Fläche, Entsorgung extra |
| Gewährleistung und Garantie | 2 Jahre | 5 Jahre | 5 Jahre |
| Termin (Beginn, Dauer, Puffer) | offen | Mitte Oktober, 4 Tage | Ende Oktober, 5 Tage |
| Referenzen und Nachweise | keine | 3 WEG-Referenzen, Haftpflicht | 1 Referenz, Haftpflicht |
Ergänzt je nach Gewerk Zeilen wie Zahlungsplan (Anzahlung, Abschläge), Versicherungsnachweis, Handwerkerrolle oder Erreichbarkeit bei Rückfragen. Bewertet dabei nicht mit Schulnoten. Es reicht, Unterschiede in Worten festzuhalten und rot zu markieren, wo etwas fehlt.
Ein Blick auf die Beispieltabelle: Angebot A ist günstig, weil es weniger tut. B ist das günstigste vollständige Angebot. C ist teurer und lässt die Entsorgung offen. Ein Vorschlag an die Eigentümer lautet dann nicht "das billigste", sondern "B, weil es den ganzen Umfang abdeckt".
Die Entscheidungsvorlage für den Beschluss
Ein Beschluss ist so gut wie sein Antrag. Wer abstimmen soll, braucht in einem Dokument alles Wichtige. Diese Bausteine gehören hinein:
- Ausgangslage: Was ist das Problem, warum jetzt?
- Verglichene Angebote: Die Tabelle von oben, Angebote als Anhang.
- Empfehlung mit Begründung: Welches Angebot schlagt ihr vor und warum?
- Konkreter Beschlusstext: Firma, Leistung, Preis, Frist, Finanzierung.
Ein Beschlusstext kann so aussehen: "Die WEG beauftragt die Firma B GmbH gemäß Angebot vom 12. August 2026 mit der Erneuerung des Flachdachs über dem Treppenhaus zum Festpreis von 7.900 EUR brutto. Die Finanzierung erfolgt aus der Erhaltungsrücklage. Beginn ist Mitte Oktober 2026."
Wer abstimmen darf und welche Mehrheit gilt, erklärt der Artikel Mehrheiten in der WEG. Wenn ihr nicht zusammenkommen wollt, hilft der Umlaufbeschluss, allerdings müssen dann alle zustimmen. Nach der Abstimmung gehören Angebote, Vergleich und Beschluss zusammen in die Ablage, damit ihr in 3 Jahren noch nachvollzieht, warum ihr so entschieden habt.
Häufige Fehler vor der Abstimmung
Nur Preise verglichen. Ohne Leistungsumfang ist der Preis wertlos. Prüft zuerst, ob alle dasselbe anbieten.
Angebot von Eigentümer-Bekannten. Der Cousin eines Eigentümers kann gut sein. Er darf trotzdem nicht die einzige Option sein, sonst entsteht Misstrauen.
Angebote nur dem Beirat gezeigt. Wer abstimmt, muss die Unterlagen kennen. Verschickt Vergleich und Angebote vor der Abstimmung an alle, mit ausreichend Zeit zum Lesen.
Keine Gewährleistung geklärt. Haltet im Auftrag fest, wie lange die Firma für Mängel einsteht und wie die Abnahme abläuft. Wie das praktisch funktioniert, zeigt Abnahme und Gewährleistung bei Reparaturen. Wie ihr den Auftrag danach mit Laufzeit und Fristen im Blick behaltet, steht in Verträge der WEG im Griff.
Entscheidung vertagt, Angebot verfallen. Viele Angebote gelten nur 4 bis 6 Wochen. Plant die Abstimmung rechtzeitig, sonst verhandelt ihr neu.
Fazit
Ein guter Vergleich braucht keine Software und kein Fachwissen, nur dieselbe Leistungsbeschreibung für alle, eine Tabelle mit 5 Kriterien und einen klaren Beschlusstext. Die Zahl der Angebote richtet sich nach Summe und Risiko, nicht nach einer Gesetzesvorgabe. Wer die Entscheidung nachvollziehbar vorbereitet, spart Nachträge und Streit.
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André Köbel
Gründer & Geschäftsführer
Entwickler und WEG-Eigentümer mit 3 Einheiten. Hat WEGly aus eigener Frustration mit der Verwaltung entwickelt.
