Legionellenprüfung in der WEG: Pflicht und Ablauf

1. 1Nutzung klären

   Prüft, ob mindestens eine Einheit vermietet ist oder Wasser öffentlich abgegeben wird.

2. 2Anlage erfassen

   Notiert Speicherinhalt, Leitungsvolumen und Art der Erwärmung.

3. 3Entnahmestellen prüfen

   Erfasst Duschen und andere Stellen mit Wasservernebelung.

4. 4Turnus bestimmen

   Erst nach der Pflichtprüfung legt ihr den passenden Termin fest.

5. 5Ergebnis bearbeiten

   Sichert Bericht und Meldungsnachweise; bei Befund holt Fachleute dazu.

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3 Wohnungen, eine zentrale Heizung: Müssen wir prüfen?

In eurer WEG gibt es 4 Einheiten. 2 Eigentümer wohnen selbst dort, 2 vermieten. Im Keller steht ein großer Warmwasserspeicher. Auf der letzten Versammlung fragt jemand, ob eine Legionellenprüfung fällig ist. Die Antwort hängt nicht allein von der Zahl der Wohnungen ab.

Die Trinkwasserverordnung nennt in § 31 mehrere Voraussetzungen, die zusammen erfüllt sein müssen. Eine Wohnung kann vermietet sein, während ein kleiner dezentraler Durchlauferhitzer gar nicht unter die dort geregelte Untersuchungspflicht fällt. Umgekehrt kann eine zentrale Anlage mit langen Leitungswegen betroffen sein, obwohl die WEG nur wenige Einheiten hat.

Sammelt daher zunächst technische Daten, statt einen beliebigen Dreijahrestermin in den Kalender einzutragen. Euer Wartungsbetrieb oder die Unterlagen zur Trinkwasserinstallation können beim Einordnen helfen. Auch bei anderen Prüfpflichten im Mehrfamilienhaus entscheidet die konkrete Anlage, nicht eine pauschale Frist.

Die 3 Voraussetzungen nach § 31 TrinkwV

Zusätzlich nimmt § 31 TrinkwV Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern aus. Eine 3-Einheiten-WEG kann also betroffen sein, wenn die übrigen Bedingungen vorliegen. Die Zahl der Einheiten ersetzt keine Prüfung der Anlage. Das Gesundheitsamt Düsseldorf beschreibt die Kriterien ebenfalls als gemeinsame Voraussetzungen.

Besorgt Speicherdaten und Leitungsplan. Ist der Leitungsinhalt unbekannt, lasst ihn fachlich ermitteln. Eine geschätzte Rohrlänge genügt nicht, um die Pflicht zuverlässig zu verneinen. Haltet die Entscheidung mit Datum und Grundlage fest, auch wenn keine regelmäßige Untersuchung nötig ist.

Der Vergleich zeigt, warum ein pauschales „kleine WEGs sind frei“ falsch ist. Genauso falsch wäre es, aus jeder Vermietung allein eine Untersuchungspflicht abzuleiten. Haltet die 3 technischen und nutzungsbezogenen Voraussetzungen nebeneinander fest. Ändert sich später die Nutzung einer Wohnung, prüft auch die frühere Entscheidung neu.

Wie oft und durch wen wird untersucht?

Für eine betroffene Gebäudewasserversorgungsanlage mit gewerblicher, aber nicht öffentlicher Abgabe verlangt § 31 TrinkwV eine Untersuchung mindestens alle 3 Jahre. Bei öffentlicher Abgabe gilt grundsätzlich mindestens einmal jährlich; das Gesundheitsamt kann unter bestimmten Bedingungen ein längeres Intervall festlegen. Bei einer neu in Betrieb genommenen Anlage liegt die erste Untersuchung innerhalb von 3 bis 12 Monaten.

Beauftragt eine zugelassene Trinkwasseruntersuchungsstelle. Fragt nach Probenahmestellen, Zugang zu Wohnungen, Laborbericht, Kostenpositionen und Zustellung des Ergebnisses. Die systemische Untersuchung ist mehr als eine beliebige Wasserprobe aus dem nächstgelegenen Hahn. Ein Angebot sollte klar benennen, was untersucht wird und wie viele Entnahmestellen vorgesehen sind.

• Anlagendaten und letzte Berichte aus der Gemeinschaftsablage holen.
• Probenahmestellen mit dem zugelassenen Labor abstimmen.
• Zugang zu den betroffenen Wohnungen rechtzeitig organisieren.
• Im Auftrag Probenahme, Laboranalyse, Bericht und Anfahrt getrennt benennen.
• Eine Person für Empfang und Prüfung des Ergebnisses festlegen.

Eine kleine Terminliste genügt:

Legt den Laborbericht und die technische Einordnung zentral ab. Mit einer Aufgabe und Fälligkeit bleibt der nächste Termin auch bei einem Eigentümerwechsel sichtbar. Die gemeinsame Dokumentenablage verhindert, dass ein alter Befund nur in einem privaten Postfach liegt.

Was kostet die Untersuchung?

Ein seriöser Vergleich beginnt beim Leistungsumfang. Anzahl der Probenahmestellen, Anfahrt, Laborauswertung und eventuell erforderliche Nachbeprobung verändern den Preis. Ein pauschaler Betrag für „die Legionellenprüfung“ kann 2 Gebäude mit völlig unterschiedlichen Anlagen nicht sinnvoll vergleichen.

Die WEG bezahlt eine Untersuchung ihrer gemeinschaftlichen Anlage zunächst nach ihren Kostenregeln. Ein vermietender Eigentümer muss anschließend separat prüfen, welche laufenden Kosten sein Mietvertrag und das Betriebskostenrecht erfassen. Eine ungeprüfte Übernahme der WEG-Rechnung in die Nebenkostenabrechnung ist keine gute Abkürzung. Kosten einer Ursachenuntersuchung oder Sanierung nach einem Befund sind zudem etwas anderes als die regelmäßige Kontrolle.

Angebote vergleichbar machen

Ein Kostenvergleich ist nur dann fair, wenn beide Untersuchungsstellen dieselbe technische Aufgabe kalkulieren. Notiert deshalb Speicher, Probenahmestellen und den geplanten Zugang im Anfrageblatt. Ein günstigerer Gesamtbetrag kann zusätzliche Anfahrt oder eine fehlende Probenahme ausklammern. Für die Gemeinschaft zählt die vollständige, nachvollziehbare Leistung, nicht die kleinste Zahl auf der ersten Angebotsseite.

Ein auffälliger Befund: Was jetzt?

Ruft in diesem Fall die Untersuchungsstelle und eine fachkundige Person an, statt selbst einen Grenzwert zu interpretieren. Klärt, welche Stellen informiert wurden, welche Wohnungen betroffen sind und welche konkreten Maßnahmen angeordnet oder empfohlen werden. Gebt betroffenen Bewohnern verständliche, zeitnahe Informationen. Eine pauschale Entwarnung oder ein selbst erfundenes Duschverbot wäre ebenso unpassend wie Schweigen.

Bewahrt Bericht, Meldungsnachweis, Risikoabschätzung und Maßnahmen zusammen auf. Nach § 51 TrinkwV müssen ergriffene Maßnahmen dokumentiert und 10 Jahre verfügbar gehalten werden. Die konkrete technische Bewertung gehört in fachliche Hände.

So bleibt die Pflicht im Blick

Ein Verantwortlicher sammelt Anlagendaten, beauftragt die zugelassene Stelle und verfolgt das Ergebnis. Eine zweite Person kennt den Ablageort und übernimmt bei Abwesenheit. Prüft die Einordnung erneut, wenn sich Anlage oder Nutzung ändern, etwa nach Umbau, neuer zentraler Warmwasserbereitung (zum Beispiel mit einer Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus) oder geänderter Vermietung.

Legionellen sind ein Gesundheitsthema, kein bloßer Fristenpunkt. Das Bundesgesundheitsministerium erklärt den Zweck der Überwachung. Für eure WEG ist die praktische Reihenfolge klar: Anlage einordnen, Termin setzen, Ergebnis lesen, bei Bedarf sofort handeln.

Fazit

Prüft zuerst die Voraussetzungen, dann das Intervall. Dokumentiert die technische Grundlage, beauftragt eine zugelassene Untersuchungsstelle und macht das Ergebnis für die Verantwortlichen auffindbar. Bei einem auffälligen Befund sind Meldung, Ursachenklärung und Schutzmaßnahmen vorrangig.

Häufige Fragen

Muss jede WEG eine Legionellenprüfung durchführen?

Nein. § 31 TrinkwV verlangt die systemische Untersuchung nur, wenn Trinkwasser gewerblich oder öffentlich abgegeben wird, die Warmwasseranlage die genannten Größen überschreitet und Duschen oder vergleichbare Einrichtungen vorhanden sind. Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen. Die reine Zahl der Eigentümer oder Wohnungen genügt nicht. Dokumentiert eure Anlagendaten, damit die Entscheidung später nachvollziehbar ist.

Wie oft muss eine vermietende WEG prüfen lassen?

Bei einer betroffenen Gebäudewasserversorgungsanlage mit gewerblicher, aber nicht öffentlicher Wasserabgabe sieht § 31 TrinkwV mindestens alle 3 Jahre eine Untersuchung vor. Eine neue Anlage muss erstmals innerhalb von 3 bis 12 Monaten nach Inbetriebnahme untersucht werden. Öffentliche Abgabe hat grundsätzlich einen anderen Turnus. Klärt deshalb erst die Nutzung und Anlage, bevor ihr einen Termin übernimmt.

Wer zahlt die Legionellenprüfung in einer WEG?

Die Untersuchung einer gemeinschaftlichen Anlage ist zunächst eine Ausgabe der WEG und wird nach ihren Kostenregeln behandelt. Vermietende Eigentümer prüfen davon getrennt, ob und wie laufende Untersuchungskosten nach Mietvertrag und Betriebskostenrecht weitergegeben werden können. Eine Schadenssuche oder Sanierung nach auffälligem Befund ist nicht dieselbe Leistung wie die regelmäßige Untersuchung. Vergleicht Rechnungspositionen sorgfältig.

Was tun wir bei einem auffälligen Legionellenbefund?

Prüft sofort, ob das Gesundheitsamt durch die Untersuchungsstelle informiert wurde. Wenn kein Nachweis vorliegt, verlangt § 51 TrinkwV die unverzügliche Anzeige durch den Betreiber. Beauftragt fachkundige Ursachenklärung und Risikoabschätzung und setzt die erforderlichen Schutzmaßnahmen um. Informiert betroffene Bewohner verständlich und dokumentiert jeden Schritt. Die konkrete Bewertung des Laborergebnisses gehört zur Fachstelle.