TL;DR: Eine Hausverwaltung für eine WEG kostet meist einen monatlichen Betrag je Einheit, oft zuzüglich Sonderhonoraren. Für kleine Gemeinschaften zählt zusätzlich ein möglicher Mindestumsatz pro Objekt. Vergleicht deshalb Jahresgesamtkosten und Leistungen, bevor ihr über Selbstverwaltung oder einen Verwalterwechsel entscheidet.
- 1Bedarf klären
Aufgaben und erwartete Sonderfälle der WEG auflisten
- 2Angebote einholen
Dieselben Angaben an mehrere Verwaltungen senden
- 3Jahreskosten rechnen
Grundvergütung, Mindestbetrag und Extras zusammenführen
- 4Modell wählen
Preis, Erreichbarkeit und eigene Arbeitszeit abwägen
Was kostet die Verwaltung eines kleinen Hauses wirklich?
Eure WEG hat 4 Einheiten. Ein Angebot nennt 42 EUR pro Einheit und Monat. Auf den ersten Blick sind das 168 EUR monatlich. Im Jahr sind es 2.016 EUR. Erst im Vertrag seht ihr, dass eine außerordentliche Versammlung und die Betreuung einer größeren Baumaßnahme extra kosten.
Genau hier hakt ein Vergleich. Die Grundvergütung ist nur eine Zeile. Kleine WEGs mit 2-9 Einheiten teilen den festen Aufwand für Buchhaltung, Versammlung und Kommunikation auf wenige Eigentümer. Ein günstiger Einheitspreis kann durch einen Mindestbetrag oder Zusatzhonorare deutlich steigen.
Wichtig: Dieser Beitrag betrachtet die WEG-Verwaltung, also die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Mietverwaltung betreut dagegen ein Mietverhältnis. Wer eine Wohnung vermietet, kann zusätzlich eine Sondereigentumsverwaltung beauftragen. Diese Leistungen und Preise solltet ihr nicht mit der gemeinsamen WEG-Verwaltung verwechseln. Markiert in jedem Angebot, auf welche Verwaltungsebene sich eine Position bezieht. Sonst kann ein Anbieter scheinbar teurer sein, obwohl er mehr Aufgaben übernimmt. Ein Vergleich funktioniert nur mit demselben Leistungsumfang.
Welcher Preis ist ein brauchbarer Richtwert?
Die im Mai 2026 vorgestellte CRES-Verwalterentgeltstudie nennt für neue WEG-Verträge durchschnittliche Basissätze von 29,75 bis 47,60 EUR brutto je Einheit und Monat, je nach Größe der Anlage. Das ist ein Studien-Richtwert, kein Angebot für euer Haus. Die Studie zeigt zudem, dass die Basissätze großer Anlagen deutlich unter denen kleiner Anlagen liegen. Gerade für sehr kleine Gemeinschaften kann ein individueller Mindestumsatz den rechnerischen Einheitspreis verändern.
Rechenbeispiel: 4 Einheiten × 40 EUR brutto je Einheit und Monat × 12 Monate ergeben 1.920 EUR jährliche Grundvergütung. Ein angebotener Mindestbetrag oder zusätzliche Leistungen können diesen Betrag erhöhen.
Das ist eine Rechenhilfe, keine Preisprognose. Zusatzleistungen, Kontogebühren und mögliche Mindesthonorare fehlen. Ein reales Angebot für 2 Einheiten kann pro Einheit höher liegen. Region, Zustand, Zahl der Verträge und Umfang der Aufgaben wirken ebenfalls auf den Preis.
Achtung: Ein Monatsbetrag je Einheit ist kein vollständiger Jahrespreis. Prüft den Objekt-Mindestbetrag und jede Sondervergütung, bevor ihr Angebote als günstig oder teuer bezeichnet.
Fragt immer nach Bruttopreisen inklusive Umsatzsteuer und einer Jahresgesamtsumme. Nettowerte verschiedener Anbieter wirken sonst günstiger, obwohl ihr als private Eigentümer die Bruttorechnung bezahlt.
Was steckt in der Grundvergütung?
Eine gute Leistungsbeschreibung beantwortet, welche Aufgaben monatlich und jährlich enthalten sind. Zu den typischen Bereichen gehören Finanzen, Versammlungen, Beschlüsse, Verträge und Erhaltung. Der genaue Umfang ist Vertragssache. Prüft ihn Zeile für Zeile.
- Finanzen: Wer führt die Konten, bucht Zahlungen und erstellt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht? § 28 WEG benennt diese Unterlagen. Die Gemeinschaft beschließt die Vorschüsse und später Nachschüsse oder Anpassungen.
- Versammlungen: Wie viele reguläre Eigentümerversammlungen sind enthalten? Wer lädt ein, leitet die Sitzung, schreibt das Protokoll und pflegt die Beschluss-Sammlung?
- Erhaltung: Wer holt Angebote ein, beauftragt nach Beschluss und kontrolliert die Ausführung? Ab welcher Auftragssumme wird ein Zusatzhonorar berechnet?
- Kommunikation: Wie erreicht ihr die Verwaltung, wann antwortet sie und wie erhalten Eigentümer Einsicht in Unterlagen?
Eine Hausverwaltung übernimmt nicht automatisch jede Aufgabe rund um eure privaten Wohnungen. Reparaturen im Sondereigentum, Mieterkommunikation oder die Nebenkostenabrechnung einer vermieteten Einheit sind gesondert zu betrachten.
Die häufigsten Zusatzkosten im Angebot
Seht im Vertrag nach, ob die folgenden Leistungen in der Grundvergütung stehen oder separat abgerechnet werden. Entscheidend ist die konkrete Preisliste, nicht ein allgemeines Versprechen.
| Position | Frage an den Anbieter |
|---|---|
| Außerordentliche Versammlung | Pauschale oder Abrechnung nach Stunden? |
| Größere Sanierung | Welche Grenze löst ein Honorar aus? Fester Betrag oder Prozentwert? |
| Eigentümerwechsel | Welche Arbeiten werden zusätzlich berechnet? |
| Mahnungen und Rückstände | Welche Schritte sind enthalten? |
| Gerichtliche oder anwaltliche Begleitung | Welche Verwaltungsarbeit ist abgedeckt? |
| Digitale Akte, Porto, Kopien | Sind Auslagen begrenzt oder einzeln zu bezahlen? |
Eine Entscheidungstabelle macht die Unterschiede sichtbarer:
| Prüffrage | Angebot A | Angebot B | Bedeutung für eure WEG |
|---|---|---|---|
| Grundhonorar brutto pro Jahr | Eintragen | Eintragen | Fixkosten vergleichen |
| Mindestbetrag je Objekt | Eintragen | Eintragen | Bei wenigen Einheiten oft entscheidend |
| Bau- und Sonderhonorare | Eintragen | Eintragen | Kosten im wahrscheinlichen Projektjahr |
| Unterlagenzugang und Vertretung | Beschreiben | Beschreiben | Alltag und Ausfall absichern |
Fragt auch nach Leistungen, die ihr gar nicht benötigt. Eine kleine WEG ohne Aufzug braucht keine aufwendige Verwaltung dieses Bauteils. Sie braucht aber vielleicht klare Betreuung einer alten Heizung. Vergleicht nur Angebote mit demselben Aufgabenkatalog.
Externe Verwaltung oder selbst verwalten?
Selbstverwaltung spart die Verwaltervergütung, nicht die Arbeit und nicht die übrigen Hauskosten. Versicherung, Handwerker, Bankkonto und Rücklage bleiben. Jemand muss Belege prüfen, Zahlungen verfolgen, die Versammlung vorbereiten und Unterlagen ablegen. Das Gesetz legt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft auf (§ 18 WEG).
Setzt für einen fairen Vergleich eure eigene Zeit an. Beispiel: 4 Eigentümer übernehmen zusammen 8 Stunden Verwaltungsarbeit im Monat. Das sind 96 Stunden im Jahr. Bei einem nur intern angesetzten Wert von 20 EUR pro Stunde entsprechen sie 1.920 EUR Zeitaufwand. Dieser Wert ist keine Rechnung der WEG und kein Marktpreis. Er macht lediglich sichtbar, dass Eigenarbeit nicht kostenlos ist.
Praxisbeispiel: Eine 4-Einheiten-WEG hat kaum laufende Vorgänge, plant aber eine Dachsanierung. Der externe Grundpreis wirkt niedrig. Erst das Sanierungshonorar im Vertrag zeigt, was das anstehende Jahr kosten würde. Die Eigentümer vergleichen deshalb genau dieses Projektjahr und nicht nur einen ruhigen Durchschnittsmonat.
Die Entscheidung hängt außerdem vom Risiko ab. Sind alle erreichbar? Kann jemand die Konten sauber führen? Gibt es größere Baumaßnahmen oder Streit über Zahlungen? Eine kleine Gemeinschaft mit klaren Rollen kann selbst arbeiten. Bei laufenden Konflikten oder komplizierten Sanierungen kann externe Hilfe den Ausschlag geben.
Für die Praxis helfen ein geordnetes Kassenbuch und ein nachvollziehbarer Plan für die Erhaltungsrücklage der WEG. Beides braucht ihr unabhängig vom Verwaltungsmodell.
So vergleicht ihr 3 Angebote in 5 Schritten
- Leistungsbedarf notieren. Zählt Einheiten, Konten, Verträge, geplante Maßnahmen und Versammlungen. Trennt WEG- von Mietverwaltung.
- Dieselben Angaben an alle senden. Sonst kalkuliert jeder Anbieter ein anderes Objekt. Fragt ausdrücklich nach dem Bruttojahrespreis.
- Grund- und Sonderhonorare nebeneinanderstellen. Rechnet ein realistisches Jahr durch. Eine zusätzliche Versammlung kann eure Rangfolge ändern.
- Arbeitsweise prüfen. Fragt nach Belegzugang, Antwortzeiten, Vertretung im Urlaub und dem Ablauf bei einem Schaden.
- Vertragsentwurf gemeinsam lesen. Klärt Laufzeit, Übergabe der Unterlagen und Abrechnung offener Arbeiten vor dem Beschluss.
Wählt nicht allein den niedrigsten Monatspreis. Prüft, wer bei einem Eigentümerwechsel Unterlagen übergibt und wie offene Vorgänge dokumentiert werden. Lasst euch die Regel für eine Vertretung der zuständigen Person zeigen. Bei einer kleinen WEG kann schon 1 längerer Ausfall spürbar sein. Schreibt die Antworten direkt in eure Vergleichstabelle, statt sie nach dem Gespräch aus dem Gedächtnis zu ergänzen.
Tipp: Ein klarer Vertrag und erreichbare Ansprechpartner sind für ein kleines Haus wertvoll. Wenn niemand eure 3-Einheiten-WEG übernehmen möchte, bewertet Selbstverwaltung mit realistischen Zuständigkeiten, statt nur auf weitere Angebote zu warten. Vergleicht ein normales Jahr und ein Jahr mit eurer nächsten größeren Maßnahme, damit relevante Sonderhonorare sichtbar werden.
Fazit
Der Richtwert aus einer Studie gibt euch eine Größenordnung, ersetzt aber kein Angebot für eure WEG. Rechnet Bruttokosten pro Jahr, Zusatzhonorare und eigene Zeit zusammen. Dann seht ihr, welche Verwaltung zu eurer Gemeinschaft passt.
Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu Verwaltervertrag, Beschluss oder Kostenverteilung prüft eure Unterlagen und lasst den Einzelfall fachlich beurteilen.
Häufige Fragen
Was kostet eine Hausverwaltung pro Wohnung im Monat?
Die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 nennt für neue WEG-Verträge durchschnittliche Basissätze von 29,75 bis 47,60 EUR brutto pro Einheit und Monat, je nach Größe. Für eine kleine WEG ist das nur ein Richtwert. Mindesthonorare und Zusatzleistungen können den effektiven Preis erhöhen. Vergleicht Angebote deshalb nach derselben Leistungsliste: Zahl der Versammlungen, Abrechnung, Kontoführung, Objektbegehung und Vergütung für Sonderaufgaben. Fragt nach einem Mindestbetrag für das ganze Objekt. Erst daraus ergibt sich, was eure WEG tatsächlich jährlich zahlt.
Was kostet eine Hausverwaltung für 4 Wohnungen im Jahr?
Bei angenommenen 40 EUR brutto je Einheit und Monat sind es 1.920 EUR Grundvergütung im Jahr. Für euren tatsächlichen Preis benötigt ihr ein Angebot mit allen Sonderhonoraren und Auslagen. Die Rechnung lautet 4 Einheiten mal 40 EUR mal 12 Monate. Hinzu kommen möglicherweise Vergütungen für zusätzliche Versammlungen, Bauvorhaben oder häufige Eigentümerwechsel. Lasst euch diese Positionen im Vertrag beziffern, bevor ihr Angebote nur anhand des Monatssatzes vergleicht.
Kann eine WEG die Hausverwaltung selbst machen?
Ja, eine kleine WEG kann ihre Aufgaben selbst organisieren. Wirtschaftsplan, Abrechnung, Versammlung und Erhaltung bleiben trotzdem nötig. Legt Zuständigkeiten und Vertretung schriftlich fest. Selbstverwaltung spart nicht jede Arbeit ein. Jemand muss Zahlungen prüfen, Unterlagen ablegen, Beschlüsse vorbereiten und Fristen im Blick behalten. Verteilt diese Aufgaben schriftlich, plant Vertretung bei Urlaub oder Krankheit und prüft, ob externe Buchhaltung oder Fachberatung nötig ist.
Zählt die Verwaltervergütung zum Hausgeld?
Ja, die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung gehören zu den Kosten der WEG und werden über die beschlossenen Vorschüsse finanziert. Welche Verteilung bei euch gilt, prüft ihr in Teilungserklärung und Beschlüssen. Im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung sollte die Verwaltervergütung als Kostenposition nachvollziehbar erscheinen. Ob die einzelnen Eigentümer nach Miteigentumsanteilen oder einem anderen gültigen Schlüssel zahlen, hängt von Vereinbarungen und Beschlüssen ab. Prüft die Zuordnung vor dem Hausgeldbeschluss.
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Christian Lang
Gründer & Geschäftsführer
Unternehmer und WEG-Eigentümer mit 4 Einheiten. Verantwortet Strategie und Geschäftsentwicklung bei WEGly.
