TL;DR: Wartung klappt in kleinen WEGs selten an Wissen, sondern an Timing. Ein Saisonplan mit festen Terminen pro Quartal und einem Namen pro Aufgabe verhindert, dass ihr im November den Winterdienst sucht. Unten findet ihr eine Vorlage zum Anpassen.
Warum Wartung ohne Plan immer zu spät kommt
Es ist der erste Frost im November. Auf dem Gehweg liegt Raureif, und in der WhatsApp-Gruppe fragt jemand: "Wer macht eigentlich dieses Jahr den Winterdienst?" Niemand antwortet. Der Vertrag mit dem Hausmeisterdienst ist im Frühjahr ausgelaufen, und keiner hat es gemerkt.
So läuft es in vielen WEGs mit 2 bis 9 Einheiten. Ohne Verwalter gibt es keinen, der an Termine erinnert. Die Heizung läuft ja, die Dachrinne tropft nicht, der Garten sieht nicht schlimm aus. Wartung fällt erst auf, wenn etwas kaputt ist.
Das wird teuer. Eine Dachrinne voller Herbstlaub staut im Winter Wasser an der Fassade. Eine ungeprüfte Heizung fällt bei Frost aus, wenn kein Handwerker mehr Zeit hat. Was ein Schaden im Gemeinschaftseigentum kostet, zeigt sich oft erst später. Wie ihr einen Schaden dann sauber meldet, steht in Schadensmeldung richtig machen. Besser ist, es gar nicht so weit kommen zu lassen.
Dazu kommt eine rechtliche Seite. Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Jeder Eigentümer kann nach Abs. 2 eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht. Wer nichts plant, riskiert Streit darüber, wer wann hätte handeln müssen. Das ist keine Rechtsberatung, aber ein guter Grund für einen Plan.
Der Saisonplan: Was wann ansteht
Die Tabelle ist eine Vorlage, keine Pflichtliste. Welche Aufgaben für euch gelten, hängt von Haus, Anlage und Beschlüssen ab.
| Quartal | Aufgabe | Worum es geht |
|---|---|---|
| Q1 (Jan–Mär) | Winterdienst im Blick behalten | Läuft der Dienst? Streumittel noch da? Vertretung bei Urlaub geklärt? |
| Q1 | Heizungsabrechnung vorbereiten | Zählerstände und Rechnungen sammeln, Abrechnung planen |
| Q2 (Apr–Jun) | Dach, Fassade, Dachrinne prüfen | Sichtkontrolle nach dem Winter: lose Ziegel, Risse, Feuchtestellen |
| Q2 | Garten und Außenanlagen starten | Rückschnitt, Wege und Beete, Pflegevertrag prüfen |
| Q2 | Eigentümerversammlung planen | Nach § 24 Abs. 1 WEG wird sie mindestens einmal im Jahr einberufen |
| Q3 (Jul–Sep) | Sichtprüfung Spielgeräte und Wege | Wackelnde Geräte, Stolperkanten, morsche Äste |
| Q3 | Angebote für Winterdienst und Heizungswartung | Rechtzeitig einholen und Beschluss vorbereiten |
| Q4 (Okt–Dez) | Heizung warten lassen | Vor der Heizperiode, nach Herstellerangaben und Wartungsvertrag |
| Q4 | Dachrinne und Abläufe vom Laub befreien | Nach dem Laubfall, vor dem ersten Frost |
| Q4 | Rauchmelder prüfen | Funktion testen, Batterien nach Herstellerangabe |
| Q4 | Winterdienst starten | Wer räumt? Wer streut? Wer vertritt? |
Rauchmelder sind ein gutes Beispiel für Vorsicht. Ob und wo sie Pflicht sind und wer für Einbau und Wartung zuständig ist, regeln die Landesbauordnungen je nach Bundesland unterschiedlich. Schaut für euer Bundesland in die Landesbauordnung oder fragt bei Bauamt oder Schornsteinfeger nach. Dasselbe gilt für den Winterdienst: Was auf öffentlichen Gehwegen gilt, legt meist die Gemeinde per Satzung fest. Fragt dort nach, bevor ihr Verantwortung verteilt.
So klärt ihr Zuständigkeiten in 4 Schritten
Ein Plan ohne Namen ist nur eine Wunschliste. Diese Schritte brauchen einen Abend.
- Aufgaben sammeln. Geht gemeinsam die Tabelle durch und streicht, was nicht zu eurem Haus passt. Ein Haus ohne Garten braucht keinen Gartenplan. Ergänzt, was fehlt, etwa Aufzug, Tiefgarage oder Photovoltaik.
- Jeder Aufgabe einen Namen geben. Nicht "der Beirat", sondern "Marie". Eine Aufgabe, die allen gehört, gehört niemandem. Bei 4 Einheiten bekommt jeder 2 bis 3 Aufgaben, das ist machbar.
- Termin statt Zeitraum setzen. "Im Herbst" wird vergessen. "Bis 15. Oktober" nicht. Legt die Fälligkeit auf einen Tag, an dem noch Luft bleibt, bevor es kritisch wird.
- Beschließen, was Geld kostet. Wartungsverträge, Hausmeisterdienst und größere Reparaturen brauchen einen Beschluss, nicht nur eine Absprache. Welche Mehrheit wofür gilt, erklärt Mehrheiten in der WEG. Bei Eilbedürfnis hilft das Umlaufverfahren.
Wer die Arbeit an Dienstleister gibt, sollte den Vertrag mit Laufzeit und Kündigungsfrist in den Plan schreiben. Das Auslaufen des Winterdienst-Vertrags war oben der eigentliche Fehler.
Typische Fehler bei der Wartungsplanung
Alles auf einer Person. Wenn der eine Eigentümer, der alles weiß, wegzieht oder krank wird, bricht der Plan zusammen. Verteilt Aufgaben und haltet Kontakte und Verträge für alle zugänglich.
Keine Dokumentation. Wann war der Schornsteinfeger da? Wer hat die Dachrinne gereinigt? Notiert Datum und kurz das Ergebnis. Bei Gewährleistungsfragen oder einem Eigentümerwechsel ist das Gold wert. Wie lange ihr solche Unterlagen aufheben solltet, steht in unserem Artikel zu Aufbewahrungsfristen.
Spielgeräte und Bäume vergessen. Habt ihr einen Spielplatz, einen Baumbestand oder Wege auf dem Grundstück, gehört eine regelmäßige Sichtkontrolle in den Plan. Verkehrssicherung heißt allgemein: Gefahren erkennen und beseitigen, bevor jemand zu Schaden kommt. Wie genau das für euer Grundstück aussieht, klärt im Zweifel ein Fachbetrieb oder ein Anwalt.
Plan einmal schreiben, nie pflegen. Der Plan lebt. Nach jeder Versammlung passt ihr ihn an, wenn sich Verträge oder Zuständigkeiten ändern.
Fazit
Wartung ist in kleinen WEGs eine Frage von Terminen und Namen. Mit einer Quartalstabelle, einem Verantwortlichen pro Aufgabe und einem festen Datum wird aus Reagieren ein Planen. Fangt mit den 5 Aufgaben an, die bei euch am häufigsten untergehen.
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André Köbel
Gründer & Geschäftsführer
Entwickler und WEG-Eigentümer mit 3 Einheiten. Hat WEGly aus eigener Frustration mit der Verwaltung entwickelt.
