TL;DR: Ohne andere Regelung zahlt jeder Eigentümer Kosten nach seinem Miteigentumsanteil (MEA). Für einzelne Kostenarten könnt ihr per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen. Wer die Schlüssel kennt und sauber dokumentiert, spart sich viel Streit um Hausgeld und Abrechnung.
Warum die Frage "Wer zahlt wie viel?" so oft Streit auslöst
Die Gebäudeversicherung kostet 2.400 EUR im Jahr. Bei 4 Einheiten sind das für den einen Eigentümer 600 EUR, für den anderen 816 EUR. Beim Nachbarn fällt der Blick sofort auf die Abrechnung: "Warum zahle ich 216 EUR weniger als du?"
Meist steckt kein Fehler dahinter, sondern ein Verteilungsschlüssel (Regel, nach der Kosten auf die Eigentümer aufgeteilt werden). Das Problem: In kleinen WEGs ohne Verwalter kennt oft niemand den Schlüssel genau. Die Teilungserklärung liegt im Ordner, und die Abrechnung entsteht aus einer Excel-Tabelle, die vor Jahren jemand angelegt hat.
Dann kommen die typischen Fragen auf. Gilt für die Heizung dasselbe wie für das Treppenhauslicht? Darf der Eigentümer im Erdgeschoss vom Aufzug befreit werden? Und wer entscheidet das? Mit etwas Grundwissen sind diese Fragen schnell geklärt.
Der gesetzliche Schlüssel: Miteigentumsanteile
Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG trägt jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils. Der Anteil ist der im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteil. Gemeint sind Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.
Den MEA findet ihr in der Teilungserklärung, oft als Wert wie 180/1000. Eine Einheit mit 180/1000 trägt 18 % der Kosten. Wie ihr die Werte lest und prüft, steht im Hilfe-Artikel Miteigentumsanteile verstehen.
Wichtig: Der MEA hängt nicht automatisch an der Wohnfläche. Er kann zur Größe passen, muss es aber nicht. Manche Teilungserklärungen gewichten Lage, Ausstattung oder Dachterrasse mit.
Abweichende Schlüssel: Vereinbarung und Beschluss
Der gesetzliche Schlüssel ist nur der Startpunkt. Es gibt zwei Wege, ihn zu ändern:
- Vereinbarung: Die Teilungserklärung oder eine spätere Vereinbarung kann einen anderen Schlüssel festlegen. Prüft deshalb zuerst dort, bevor ihr rechnet.
- Beschluss: Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Das ist keine Generalüberholung für alles, sondern gilt kostenartweise.
Ein Beispiel: Ihr beschließt, dass die Kosten für Gartenpflege nach Köpfen (pro Einheit) verteilt werden. Die Versicherung bleibt beim MEA. Welche Mehrheit ihr dafür braucht, erklärt der Artikel Mehrheiten in der WEG. Bei Zweifeln im Einzelfall holt euch Rechtsrat ein. Das hier ist keine Rechtsberatung.
Die typischen Schlüssel im Überblick
| Schlüssel | Passt für | Typisches Beispiel |
|---|---|---|
| Miteigentumsanteil (MEA) | Standard, wenn nichts anderes gilt | Versicherung, Verwaltung, Dachreparatur |
| Pro Einheit (Köpfe) | Kosten, die jede Einheit gleich verursacht | Hausmeisterpauschale, Gartenpflege |
| Verbrauch | Kosten, die sich messen lassen | Wasser, Heizung, Strom nach Zähler |
| Wohnfläche | Kosten, die mit der Größe wachsen | Teile der Heizkosten, Reinigung |
Bei Heizung und Warmwasser gibt die Heizkostenverordnung den Rahmen vor. Bei zentralen Heizungsanlagen sind mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach erfasstem Verbrauch zu verteilen. Den Rest teilt man meist nach Fläche auf. Die genauen Ausnahmen prüft ihr im Einzelfall.
Rechenbeispiel: 4 Einheiten, 2.400 EUR Versicherung
Eine WEG mit 4 Wohnungen. Die Gebäudeversicherung kostet 2.400 EUR im Jahr. Die Zahlen:
| Einheit | MEA | Fläche | Nach MEA | Nach Köpfen | Nach Fläche |
|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | 180/1000 | 50 m² | 432,00 EUR | 600,00 EUR | 444,44 EUR |
| Wohnung 2 | 220/1000 | 60 m² | 528,00 EUR | 600,00 EUR | 533,33 EUR |
| Wohnung 3 | 260/1000 | 70 m² | 624,00 EUR | 600,00 EUR | 622,22 EUR |
| Wohnung 4 | 340/1000 | 90 m² | 816,00 EUR | 600,00 EUR | 800,00 EUR |
| Summe | 1000/1000 | 270 m² | 2.400,00 EUR | 2.400,00 EUR | 2.400,00 EUR |
So rechnet ihr: Kosten mal MEA geteilt durch 1000. Bei Wohnung 1 sind das 2.400 EUR × 180 / 1000 = 432 EUR. Nach Köpfen teilt ihr 2.400 EUR durch 4. Nach Fläche rechnet ihr 2.400 EUR × 50 / 270 = 444,44 EUR.
Die Wohnung mit 340/1000 zahlt nach MEA 816 EUR, nach Köpfen nur 600 EUR. Das ist ein Unterschied von 216 EUR, und genau deshalb lohnt es sich, den Schlüssel pro Kostenart bewusst zu wählen. Probe nicht vergessen: Die Teilbeträge müssen zusammen wieder die Gesamtkosten ergeben.
Häufige Fehler in kleinen WEGs
- Schlüssel nie geprüft: Seit Jahren wird nach Köpfen gerechnet, obwohl die Teilungserklärung MEA vorsieht. Das fällt erst beim Streit auf.
- Alles in einen Topf: Wasser, Müll und Versicherung laufen über denselben Schlüssel. Besser pro Kostenart trennen.
- Mündliche Absprache: "Wir machen das immer so" ersetzt keinen Beschluss. Haltet jede Änderung im Protokoll und im Beschlussbuch fest, am besten mit Datum und Kostenart.
- MEA-Summe stimmt nicht: Fehlt ein Wert oder gibt es einen Tippfehler, stimmt die ganze Abrechnung nicht. Prüft, ob die Summe den Nenner aus der Teilungserklärung ergibt.
- Rücklagen vergessen: Auch die Beiträge zur Erhaltungsrücklage laufen oft nach MEA. Mehr dazu im Artikel Erhaltungsrücklage verstehen.
Fazit
Der Standard ist der Miteigentumsanteil. Für einzelne Kostenarten könnt ihr per Beschluss etwas anderes festlegen, sofern die Teilungserklärung nichts Gegenteiliges regelt. Haltet den Schlüssel pro Kostenart schriftlich fest, dann ist die Abrechnung für jeden nachvollziehbar.
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Christian Lang
Gründer & Geschäftsführer
Unternehmer und WEG-Eigentümer mit 4 Einheiten. Verantwortet Strategie und Geschäftsentwicklung bei WEGly.
