Wasserschaden: Welche Versicherung zahlt?

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Eine nasse Decke, 3 verschiedene Kostenfragen

In einer WEG mit 4 Wohnungen tropft Wasser durch die Decke im Erdgeschoss. Die Trocknungsfirma schreibt 1 Rechnung, der Handwerker eine weitere. Zusätzlich ist ein Sofa beschädigt. Wer bezahlt welche Position? Die Antwort hängt nicht allein davon ab, in welcher Wohnung der Fleck sichtbar ist oder wo die defekte Leitung verläuft.

1. 1Schadenspositionen trennen

   Erfasst Gebäudeteile, bewegliche Sachen, Leckortung, Trocknung und Wiederherstellung getrennt.

2. 2Vertrag lesen

   Prüft versicherte Gefahr, mitversicherte Gebäudeteile, Ausschlüsse und Selbstbehalt.

3. 3Leistung zuordnen

   Vergleicht jeden Posten mit der schriftlichen Entscheidung des Versicherers.

4. 4Restkosten verteilen

   Prüft Gemeinschaftsordnung, Kostenschlüssel und wirksame Beschlüsse.

5. 5Abrechnung belegen

   Legt Rechnung, Versicherungsleistung und Verteilung gemeinsam ab.

Dieser Beitrag behandelt die Versicherung beim Wasserschaden in der WEG und die Verteilung verbleibender Kosten. Erste Schritte, Sicherung, Dokumentation und Schadenmeldung erklärt die Leitseite Schadensmeldung richtig machen. Für die Abrechnung braucht ihr danach einen technischen Befund, den Versicherungsvertrag und eine Aufstellung der einzelnen Schäden.

Legt 3 Fragen nebeneinander: Welche Ursache ist versichert? Welche beschädigten Sachen umfasst die Police? Welche Kosten bleiben nach der Versicherungsleistung bei der Gemeinschaft oder bei einzelnen Personen? Eine Antwort wie „Die Leitung liegt in Wohnung 2, also zahlt Wohnung 2 alles“ überspringt diese Trennung.

Welche Police betrifft welchen Schaden?

Die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Daraus folgt aber noch keine Zusage für jeden Wasserfleck. Ein Leitungswasserschaden, ein undichtes Dach und ein Hochwasserereignis können unter verschiedenen Vertragsbausteinen fallen.

Die Tabelle ist eine Orientierung. Maßgeblich sind Versicherungsschein, Bedingungen, Nachträge und die konkrete Schadensentscheidung. Eine Wohngebäudeversicherung kann das gesamte Gebäude einschließlich versicherter Bestandteile im Sondereigentum abdecken. Eigentumsart und Versicherungsschutz sind deshalb 2 verschiedene Fragen. Bewegliche Möbel sind dagegen regelmäßig keine Gebäudeteile.

Prüft die vorhandene Gebäudeversicherung der WEG gemeinsam mit der Teilungserklärung. Besonders wichtig sind die Definition von Leitungswasser, Ausschlüsse, eine mögliche Elementardeckung und der vereinbarte Selbstbehalt. Eine mündliche Aussage wie „Wasser ist immer versichert“ genügt für die Kostenplanung nicht.

Kostenpositionen sauber auseinanderhalten

Auf einer Sanierungsrechnung stehen häufig Leckortung, Öffnen einer Wand, Trocknung und Wiederherstellung. Diese Positionen können unterschiedliche Bauteile betreffen. Die WEG sollte deshalb keine einzige Sammelposition „Wasserschaden Wohnung 2“ buchen, wenn mehrere Eigentumsbereiche und Policen betroffen sind.

Eine nachvollziehbare Aufstellung enthält pro Position den Leistungsort, das betroffene Bauteil, den Auftraggeber, die Rechnung und die Entscheidung des Versicherers. Bei einer Wandöffnung ist außerdem wichtig, ob nur die Suche nach der Ursache oder bereits die Reparatur eines bestimmten Bauteils berechnet wurde. Fragt die Fachfirma nach einer aufgeschlüsselten Rechnung, wenn das aus dem Beleg nicht hervorgeht.

Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG Teil ordnungsmäßiger Verwaltung. Kosten der Gemeinschaft werden nach § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen getragen, soweit keine wirksame andere Regel greift. Daraus folgt nicht, dass jeder durch Wasser beschädigte private Gegenstand automatisch aus dem Gemeinschaftskonto ersetzt wird.

Selbstbehalt: Was der BGH entschieden hat

Ein Selbstbehalt ist der Teil eines ansonsten versicherten Schadens, den der Versicherer nach dem Vertrag nicht ersetzt. Er ist etwas anderes als ein vollständiger Ausschluss der Schadensursache. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sie die interne Kostenverteilung beeinflusst.

Im Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21, hat der BGH den Selbstbehalt einer verbundenen Gebäudeversicherung bei Leitungswasserschäden als Gemeinschaftskosten eingeordnet. Er wird wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel verteilt. Das gilt auch, wenn der versicherte Schaden ganz oder teilweise im Sondereigentum entstanden ist.

Der BGH hält zugleich eine abweichende Kostenverteilung durch Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für möglich. Prüft daher die gültige Gemeinschaftsordnung und spätere Beschlüsse, bevor ihr den Betrag bucht. Ein einzelner betroffener Eigentümer schuldet den Selbstbehalt nicht allein deshalb, weil der Schaden in seiner Wohnung sichtbar wurde.

Ein möglicher Rückgriff gegen eine Person, die den Schaden zu vertreten hat, ist eine weitere, getrennte Frage. Er verlangt eine tragfähige Anspruchsgrundlage und einen nachweisbaren Sachverhalt. Bucht den Selbstbehalt deshalb zunächst nach der für eure WEG geltenden Regel und lasst einen behaupteten Regress im Einzelfall fachlich prüfen. Die bloße Vermutung „Die Waschmaschine war schuld“ reicht nicht.

Wenn der Versicherer nur einen Teil bezahlt

Eine Kürzung oder Ablehnung sollte konkret sein. Fragt nach der betroffenen Rechnungsposition, der angenommenen Ursache und der Vertragsklausel. Vielleicht ist die Trocknung gedeckt, die Wiederherstellung eines nicht mitversicherten Einbaus aber nicht. Vielleicht wurde ein Wassereintritt als Elementarereignis bewertet, obwohl nur Leitungswasserschutz vereinbart ist.

Ein technischer Befund kann eine strittige Ursache klären. Ein Versicherungsvertrag zeigt, welche Gefahr überhaupt gedeckt ist. Vergleicht beides mit der schriftlichen Entscheidung. Wenn der Versicherer und die Gemeinschaft verschiedene Bauteile meinen, sollte die WEG diesen Unterschied erst aufklären, bevor sie die Restkosten verteilt.

Restkosten sind nicht automatisch Selbstbehalt. Ein nicht gedeckter Schaden, eine überschrittene Versicherungssumme und ein vereinbarter Selbstbehalt haben verschiedene Gründe. Der BGH-Fall V ZR 69/21 betrifft den Selbstbehalt einer verbundenen Gebäudeversicherung. Übertragt sein Ergebnis nicht ungeprüft auf jeden abgelehnten Posten.

Versicherung und Finanzierung vor dem nächsten Schaden prüfen

Eine kleine WEG kann bei der nächsten Vertragsprüfung die versicherten Risiken, Selbstbehalt und Ausschlüsse gemeinsam ansehen. Ein niedriger Beitrag allein zeigt nicht, ob die Deckung für das Gebäude passt. Haltet fest, wer den Vertrag besitzt und wo er abgelegt ist. Der Überblick zum Hausgeld hilft, Prämie und mögliche Restkosten in der Finanzplanung zu unterscheiden.

Vergleicht bei einer Vertragsänderung dieselben Risiken und dieselbe Versicherungssumme. Ein höherer Selbstbehalt kann den Beitrag verändern, verlagert aber im Schadenfall Kosten auf die Eigentümer. Welche Lösung zu eurem Gebäude passt, hängt von Vertrag, Schadensgeschichte und finanzieller Tragfähigkeit ab. Ohne konkrete Angebote und Bedingungen lässt sich kein seriöser Preis nennen.

Fazit

Bei einem Wasserschaden in der WEG kann mehr als 1 Versicherung betroffen sein. Trennt Gebäudeschäden, beweglichen Hausrat und mögliche Haftpflichtansprüche. Vergleicht jeden Rechnungs- und Restposten mit Vertrag und Leistungsentscheidung. Für den Selbstbehalt einer verbundenen Gebäudeversicherung gilt die BGH-Linie: grundsätzlich Verteilung wie die Prämie, vorbehaltlich einer wirksamen abweichenden Regelung.

Häufige Fragen

Wer trägt den Selbstbehalt der Gebäudeversicherung in der WEG?

Nach dem BGH-Urteil V ZR 69/21 wird der Selbstbehalt einer verbundenen Gebäudeversicherung bei einem Leitungswasserschaden wie die Prämie nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel verteilt. Das gilt auch bei einem Schaden im Sondereigentum. Die Eigentümer können nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine abweichende Verteilung beschließen. Prüft deshalb Vertrag, Gemeinschaftsordnung und gültige Beschlüsse, bevor ihr einen Betrag einer einzelnen Wohnung zuweist.

Zahlt die Wohngebäudeversicherung auch Schäden in meiner Wohnung?

Das kann sein, wenn der Vertrag versicherte Gebäudebestandteile in der Wohnung erfasst und die Ursache unter die vereinbarten Gefahren fällt. Die Wohngebäudeversicherung kann das gesamte Gebäude abdecken, ohne an der Wohnungstür zu enden. Bewegliche Möbel sind dagegen typischerweise ein Thema der Hausratversicherung. Lest die konkrete Police und die schriftliche Entscheidung des Versicherers. Aus der Eigentumsart allein folgt weder eine Deckungszusage noch ein Ausschluss.

Wer bezahlt Trocknung und Wiederherstellung nach einem Rohrbruch?

Trennt Leckortung, Öffnung, Trocknung und Wiederherstellung nach Bauteil und Rechnung. Die Wohngebäudeversicherung kann versicherte Gebäudekosten übernehmen; ihr Umfang hängt von Ursache, Bedingungen und Leistungsentscheidung ab. Nicht gedeckte Positionen müssen anschließend nach Eigentumszuordnung, Gemeinschaftsordnung und gegebenenfalls Haftung geprüft werden. Eine Sammelrechnung ohne Leistungsaufschlüsselung macht die Verteilung unnötig schwer.

Was passiert, wenn der Versicherer einen Teil des Wasserschadens ablehnt?

Lasst euch die Ablehnung für jede Position mit Begründung und Vertragsklausel geben. Prüft, ob technische Ursache, beschädigte Sache und vereinbarter Schutz richtig erfasst wurden. Ein ausgeschlossener Schaden ist rechtlich und rechnerisch etwas anderes als der vertragliche Selbstbehalt. Übertragt die BGH-Regel zum Selbstbehalt deshalb nicht automatisch auf den gesamten ungedeckten Betrag. Bei größerem Streit kann eine unabhängige technische und rechtliche Prüfung helfen.